Steuern bei Immobilien
Die eigengenutzte Immobilie
Ein lästiges Thema, aber damit unser Sozialstaat funktioniert, bedarf es vielfältiger Einnahmen seiner Bewohner. Dieser Beitrag stellt auch keine Beratung im Sinne des Gesetzes dar, sondern wird lediglich einen kurzen Überblick über das Thema geben. Es sollen um die 40 verschiedene Steuerarten sein, einen Teil davon betrifft auch Eigentümer und Mieter von Immobilien. Diese werden von Bund, Ländern und Kommunen erhoben. Ein riesiger Wirtschaftszweig mit seinen Steuerberatern, Lohnsteuerhilfen und Fachanwälten kümmert sich um Beratungen rund ums Thema Steuern. Bei der eigen genutzten Immobilie sieht die Sache noch sehr einfach aus. Neben der Grunderwerbsteuer beim Erwerb der Immobilie ist regelmäßig die Grundsteuer zu entrichten. Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und beträgt in Baden-Württemberg 5%. Ggf., wenn die finanzierende Bank dies mitmacht, können im Kaufvertrag bewegliche Einbauten, wie z.B. Einbauküche, Markise oder eine Sauna wertmäßig ausgewiesen werden und so die Bemessungsgrundlage senken. Die Grundsteuer steht der jeweiligen Kommune zu und variiert je nach von der Gemeinde festgelegten Hebesatz. Auf die jährliche Steuerlast bei der Einkommensteuer lassen sich bei selbst genutzten Immobilien einzig haushaltsnahe Dienstleistungen, wie z.B. Unterhaltsreinigungen oder Gartenpflegearbeiten, steuerlich mindernd auswirken.
Die Immobilie als Kapitalanlage
Bei fremd genutzten Immobilien, also vermieteten Immobilien, besteht dagegen aus steuerlicher Sicht größerer Beratungsbedarf und es gilt einiges mehr zu beachten. Zunächst einmal sind Mieteinnahmen zu versteuern. Sie stellen eine der sieben Einkunftsarten der Einkommensteuer dar, die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Diese Einkünfte werden zu den anderen Einkünften, also z.B. aus nicht selbständiger Arbeit und Kapitalerträgen, hinzugezählt und ergeben das Gesamteinkommen. Erträge aus Vermietung und Verpachtung werden Aufwendungen (Werbungskosten) gegenübergestellt und mindern die Einkommensart bis hin zu negativen Einkünften hieraus. Aufwendungen sind im Wesentlichen die Gebäudeabschreibung (AfA), die Zinsaufwendungen für diese Immobilie und Investitionen in die Immobilie. Im Idealfall haben Sie also negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die Sie mit anderen Einkunftsarten verrechnen können und so Ihr zu versteuerndes Einkommen mindern, also Steuern sparen. Die laufende Grundsteuer kann, wenn vereinbart, auf den Mieter umgelegt werden.
Bei Verkauf einer Immobilie
Möchten Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung, gerne mit meiner Hilfe, verkaufen, kann auch hier unter Umständen Einkommensteuer anfallen. Landläufig wird diese als Spekulationssteuer bezeichnet. Die jeweilige Höhe wird danach nach dem erwirtschafteten Gewinn und dem persönlichen Steuersatz berechnet. Ob tatsächlich Steuern entrichtet werden müssen, hängt von der Haltedauer und der Nutzung der Immobilie ab. Bei selbst genutzten Immobilien gilt eine Haltezeit von zwei Jahren, dann kann diese steuerfrei veräußert werden. Vermietete Immobilien können nach 10 Jahren ohne Abgaben an den Fiskus verkauft werden. Auch wenn Sie eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen haben, fallen Steuern an, je nach Verwandtschaftsverhältnis jedoch mit entsprechenden Freibeträgen.
Und nun meine 5 Tipps zu Steuern bei Immobilien:
- Holen Sie fachlichen Rat zu steuerlichen Themen ein
- Maklerkosten sind bei der Vermietung absetzbar
- Beachten Sie die 15% Regel bei Investitionen
- Helmut Schmid sagte: „Wer die Pflicht hat Steuern zu zahlen, hat auch das Recht Steuern zu sparen“
- Nochmals der Hinweis: Dieser Artikel kann nicht die Beratung eines Anwalts oder Steuerberaters ersetzen
Wenn Sie noch einfache Fragen zu Steuern und Immobilien haben – sehr gerne stehe ich Ihnen zur Verfügung. Telefon 07121-310024 oder landgraf@landgraf-immo.de
Wenn Sie jemanden kennen, der sich mit steuerlichen Schwierigkeiten im Immobilienbereich befassen muss, so senden Sie ihm diesen Artikel doch einfach zu. Gerne unterstütze ich und biete eine Hilfestellung über mein Netzwerk an.
Ihr Immobilienmakler Christoph Landgraf
